OTÁZKA:
Zdedil som spolu s bratom po rodičoch rodinný dom spolu s pozemkami, ktoré máme obidvaja v podielovom spoluvlastníctve každý v jednej polovici. V dome aktuálne ani jeden z nás nebýva, tento chátra, pričom ja mám záujem dom predať. Môj brat však o tom nechce ani počuť, keďže do budúcna si plánuje nechať dom pre svoje deti. Na moje telefonáty a SMS správy nech teda odkúpi moju časť však vôbec nereaguje a vyhýba sa akémukoľvek kontaktu so mnou. Môžem brata donútiť dom predať resp. odo mňa môj podiel kúpiť?
ODPOVEĎ:
Vlastnícke právo patrí k najvýznamnejším vecným právam, avšak platí, že nikoho nemožno „nútiť“ zotrvať v spoluvlastníctve s inou osobou. Rovnako platí, že pokiaľ sú podiely rovnaké, nemôže Váš brat očakávať, že to „nechá deťom“, keďže na spôsobe užívania sa musíte dohodnúť spoločne.
Pokiaľ ide o spôsob akým možno zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo, tak možnosti vyporiadania sú nasledovné:
- Dohoda o tom, že jeden zo spoluvlastníkov odkúpi podiel druhého spoluvlastníka,
- Dohoda o spoločnom predaji tretej osobe, pričom výnos z predaja sa rozdelí v pomerne podľa výšky spoluvlastníckych podielov,
- Predaj (Vášho) podielu tretej osobe, pričom je potrebné rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov,
- Žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Pre účely vyporiadania je vždy nevyhnutné poznať hodnotu nehnuteľnosti, ktorú je možné stanoviť predovšetkým znaleckým posudkom (alebo odborným vyjadrením). Iné spôsoby ocenenia, napr. realitnou kanceláriou, prípadne pomocou obdobných inzerátov nehnuteľností určených na predaj neodporúčame, keďže tieto bývajú pomerne nepresné, čo môže viesť k sporom o cenu pri vyporiadaní.
Pokiaľ teda už budete poznať hodnotu rodinného domu a Vášho spoluvlastníckeho podielu, môžete pristúpiť k ďalším krokom a svoje podielové spoluvlastníctvo vyporiadať.
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva:
Predpokladom úspešného uzatvorenia Dohody, je súhlas všetkých spoluvlastníkov, kedy sa musíte dohodnúť, kto nehnuteľnosť kúpi a za akú cenu. V prípade dohody je vhodné kontaktovať advokáta, ktorý túto dohodu odborne vypracuje, zabezpečí, aby bola zapísaná do katastra nehnuteľností a rovnako, aby došlo k vyplateniu ustupujúceho spoluvlastníka.
Dohoda o spoločnom predaji tretej osobe:
K dohode o spoločnom predaji dochádza najmä v prípadoch, ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá záujem získať nehnuteľnosť, prípadne ani jeden nemá dostatok finančných prostriedkov na vyplatenie. V takýchto prípadoch je vhodné čím skôr pristúpiť k spoločnému predaju nehnuteľnosti, aby táto nechátrala a nestrácala na svojej hodnote. Ako bolo uvedené vyššie, je vhodné poveriť spracovaním právnych podkladov advokáta, keďže často sa jedná o vysoké finančné hodnoty, pričom je potrebné eliminovať riziká z prípadného nezaplatenia.
Predaj (Vášho) podielu tretej osobe:
Táto situácia nastane väčšinou vtedy, ak nedôjde k dohode spoluvlastníkov, ktorú sme uviedli vyššie. Tento predaj je komplikovanejší, keďže
- jednak z ekonomického hľadiska je okruh záujemcov menší, prípadne môže ísť aj o tzv. špekulatívne dôvody kúpy,
- súčasne je potrebné rešpektovať predkupné práva ostatných spoluvlastníkov, ktorý proces má jasné zákonné pravidlá.
Žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva:
Táto žaloba súvisí už s vyššie uvedeným princípom, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Ide o finančne a časovo náročnejší proces, ktorý nastupuje väčšinou v prípade, ak niet inej možnosti (ako boli uvedené vyššie).
Pred podaním žaloby si je potrebné zvážiť, čo chcete dosiahnuť, t.j. rozdelenie, predaj, nadobudnutie podielu. V princípe platí, že súd posudzuje vyporiadanie v súlade s nasledovnými princípmi:
- ak je nehnuteľnosť reálne deliteľná – tak preferuje rozdelenie
- ak nie je deliteľná, tak prisúdenie jednému zo spoluvlastníkov za náhradu, pričom skúma kto sa ako zaslúžil o nadobudnutie, zveľadenie nehnuteľnosti, kto sa o ňu stará, ako aj na vzájomné vzťahy medzi spoluvlastníkmi,
- predaj nehnuteľnosti tretej osobe, t.j. v prípade, ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá o túto nehnuteľnosť záujem, resp. nie je schopný vyplatiť ustupujúceho spoluvlastníka
v osobitných a zriedkavých prípadoch môže súd návrh na zrušenie a vyporiadanie zamietnuť.
